ដើម្បីគេចឱ្យផុតពីការបោកប្រាស់ តើយើងគួរមានយុទ្ធសាស្រ្តបែបណាក្នុងការទិញដីឡូតិ៍?

ភ្នំពេញ ៖ ក្នុងពេលបច្ចុប្បន្ននេះកំណើននៃការទិញលក់ដីឡូតិ៍កំពុងមានសន្ទស្សន៍យ៉ាងខ្លាំងក្លានៅក្នុងទីផ្សារ ជាពិសេសនៅតាមតំបន់ ជាយក្រុងសំខាន់ៗ ដែលមាន កំណើនវិនិយោគច្រើនដូចជា៖ តំបន់ពាណិជ្ជកម្ម​ តំបន់ឧស្សាហកម្ម និងតំបន់ដែលត្រូវបានកំណត់ដោយរដ្ឋថាជាទីតាំងអភិវឌ្ឍន៍នៅពេលអនាគត ។

ជាក់ស្តែងតាមរយៈលោក បណ្ឌិត គឹម ហ៊ាង ជាប្រធានក្រុមហ៊ុនខ្មែររៀលអេស្តែតនឹងជាអ្នកជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ ធ្លាប់បានលើកទឹកចិត្តឲ្យពលរដ្ឋទិញ ដីឡូតិ៍ ពិសេសអ្នកដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យម ប៉ុន្តែលោកក៏ធ្លាប់បានរំលឹកឲ្យប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះការទិញដី គម្រោងដីឡូតិ៍ដែលមិនមាន ស្តង់ដារ នៃការ​រៀបចំច្បាស់លាស់ផងដែរ។ ដើម្បី​ជៀសវាង​ទិញ​ប៉ះចំ​ដីឡូតិ៍ ដែល​ជាប់​មាន​បញ្ហា​ចម្រូងចម្រាស់ អ្នកទិញ​ត្រូវ​តែ​មាន​ការ​ប្រយ័ត្នប្រយែង សង្កេត​​មើល​​ឲ្យ​បាន​គ្រប់ជ្រុងជ្រោយ មុន​នឹង​ឈានទៅ​ចុះ​កិច្ចសន្យា។ ដើម្បីទិញដីឡូតិ៍អោយបានត្រឹមត្រូវ និងជៀសវាងការចាញ់បោកគេ ឬហានិភ័យផ្សេងៗដែលអាច នឹងកើតឡើង​​ជាយថាហេតុ អ្នកទិញត្រូវចេះសាកសួរព័ត៌មានពីម្ចាស់គម្រោង និងស្រាវជ្រាវអោយបានច្បាស់លាស់ពីប្រភពផ្សេងៗ នូវព័ត៌មាន និងមូលដ្ឋានដូចខាងក្រោម៖

១) ប្លង់ដី ឬប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី

តើដីទាំងមូលដែលគេយកមកពុះជាឡូត៍លក់នោះ ជាដីប្លង់រឹង ឬប្លង់ទន់? ហើយប្រសិនជាប្លង់រឹងវិញ ពេលគេលក់អោយយើង (អ្នកទិញ) គេបំបែកក្បាលដីជាប្លង់រឹងអោយ ឬអត់? ឬគេកាត់ឈ្មោះត្រឹមស្រុក-ខណ្ឌ ឬឃុំ-សង្កាត់? ។ “អ្នកត្រូវសិក្សា និងសួរអោយបានច្បាស់ពីបញ្ហាប្លង់ដី ដើម្បីប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់ អ្នកគួរទិញតែដីឡូតិ៍ណាដែលមានប្លង់រឹង ហើយកាត់ឈ្មោះជូនអតិថិជនជាប្លង់រឹងដែរ ។ ជារួមអ្នកទិញមិនគួរទិញដីឡូតិ៍ពីគម្រោងណាមួយដែលមានត្រឹមតែប្លង់ទន់ នោះទេ ពីព្រោះវាអាចនឹងមានហានិភ័យច្រើនណាស់ ប្រសិនបើលោក-អ្នកមិនស្គាល់ច្បាស់ពីម្ចាស់គម្រោង ឬគម្រោងនោះច្បាស់លាស់”។

២) តើដីដែលគេយកមកពុះដីឡូតិ៍លក់នោះ ជាដីផ្ទាល់របស់ម្ចាស់គម្រោង ឬទិញពីគេ? ហើយបើទិញពីគេ​ តើបង់លុយថ្លៃទិញដីនោះផ្តាច់ ហើយឬនៅ? ឬនៅបង់ជាដំណាក់កាលទៀត?

ប្រសិនបើអ្នកទិញរកឃើញថា គម្រោងទាំងមូលនោះជាដីទិញពីគេ ហើយមិនទាន់បង់លុយដាច់អោយ ម្ចាស់ដើម អ្នកត្រូវតែប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ ហើយមិនគួរទិញជាដាច់ខាត ព្រោះអាចនឹងមានបញ្ហានៅពេល ដែលគម្រោងដីឡូតិ៍នេះលក់មិនដាច់សោះ ឬលក់ មិនបានគ្រប់ចំនួនលុយដែល ត្រូវយកទៅទូទាត់ ជូនម្ចាស់ដីដើម ឬម្ចាស់ដីដើមរករឿងដោយសារតែការទូទាត់លុយថ្លៃទិញដីនោះ មានការយឺតយ៉ាវ ឬមិនទៀងទាត់ នាំអោយម្ចាស់ដីដើមនោះ មិនសប្បាយចិត្ត បង្អាក់ការអភិវឌ្ឍន៍ ឬបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជាមួយម្ចាស់គម្រោង ដែលធ្វើអោយប៉ះពាល់ដល់យើងដែលជាអ្នកទិញដីឡូតិ៍នោះ។

៣) បន្ទុក​នៅ​លើ​ដី

គេ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​មើល​ថា តើ​​ដីនេះ​​ត្រូវ​បាន​យក​ទៅ​ដាក់​បញ្ចាំ​ធានាបំណុល ឬ​​​ជួល ឬ​ប្រវាស់​ ដែរ​ឬទេ? តើ​ដី​នេះ មាន​ជាប់​ពាក់ព័ន្ធ​នឹង​សេចក្តី​សម្រេច​របស់​តុលាការ ដែល​ហាម​មិន​ឲ្យ​លក់ ឬ​ក៏​​ជា​កម្មវត្ថុ ដែល​ត្រូវ​តុលាការ​រឹបអូស ដែរ​ឬទេ? ប្រសិន​បើ​មាន គេ​ត្រូវ​តែ​ដោះបន្ទុក​នេះ​ឲ្យ​ជ្រះ​ស្រឡះ​ជាមុន​សិន មុន​នឹង​ចុះ​កិច្ចសន្យា​ទិញ។

 ៤) មានច្បាប់អនុញ្ញាតត្រឹមត្រូវ ហើយឬនៅ?

មុនពេលទិញដីឡូតិ៍ពីគម្រោងណាមួយ ត្រូវសាកសួរពីច្បាប់ទំលាប់ដែលម្ចាស់គម្រោងត្រូវតែមាន និងត្រូវតែបង្ហាញពីភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោងរបស់ខ្លួនដល់អតិថិជនដែលនឹងទិញដីឡូតិ៍ពីគម្រោងរបស់ខ្លួន។ ជាគោលការណ៍ ម្ចាស់គម្រោងត្រូវដាក់តាំងរាល់លិខិតអនុញ្ញាត អោយធ្វើអាជីវកម្មពុះដីឡូតិ៍ពីស្ថាប័នមានសមត្ថកិច្ចនៅការិយាល័យលក់ ឬរៀបចំឯកសារអោយបានត្រឹមត្រូវដើម្បីទុកបង្ហាញអតិថិជន ករណីមានការស្នើសុំមើល។ បច្ចុប្បន្នការពុះដីឡូតិ៍លក់ត្រូវស្នើសុំច្បាប់នៅថ្នាក់ស្រុក ឬខណ្ឌ ដែលគម្រោងនោះ ស្ថិតនៅ គម្រោងដីឡូតិ៍ទាំងមូលត្រូវតែមានការគូប្លង់ដោយមន្រ្តីជំនាញនៅភូមិបាលស្រុកខណ្ឌ មិនអាចចេះតែគូរ ដោយខ្លួនឯង ឬជួលអ្នកផ្សេងក្រៅពីមន្ត្រីមកសុរិយោដីឡើយ។ តាមការណែនាំរបស់ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និង ហិរញ្ញវត្ថុ បានណែនាំអោយអ្នកទិញ ត្រូវសាកសួរ ឬសុំមើល ឯកសារ ដូចខាងក្រោម៖

១ ឈ្មោះរបស់ម្ចាស់គម្រោងនៅលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិនៃដីដែលយកមកពុះឡូត៍នោះ (តើជាឈ្មោះ របស់ម្ចាស់គម្រោង ឬរបស់អ្នកផ្សេង)
២  ប្រសិនជាអាចត្រូវចេះត្រួតពិនិត្យមើលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនោះថាមានជាប់បន្ទុក ឬអត់
​​​   លិខិតអនុញ្ញាតអោយអភិវឌ្ឍន៍ដីនោះ ចេញដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច (ដូចជា៖ ថ្នាក់ស្រុក       ជាដើម)
៣ ឯកសារបង់ពន្ធអចលនវត្ថុ
៤ ប័ណ្ណបំបែកក្បាលដី
៥. ខ្លឹមសារលំអិតនៃ កិច្ចសន្យាលក់-ទិញ ដីឡូតិ៍

៥) ព័ត៌មានបំប៉ោង ឬព័ត៌មានខ្យល់

ជាទូទៅម្ចាស់គម្រោង ភ្នាក់ងារលក់ ឬអ្នកគួកជេនីមួយៗ តែងតែព្យាយាមបំប៉ោងព័ត៌មាន (ប្រើប្រាស់ព័ត៌មានមិនពិត) ដើម្បីលើកកម្ពស់ និងផ្តល់តម្លៃអោយគម្រោងដីឡូតិ៍របស់គេលក់ឆាប់ដាច់ ។ ឧទាហរណ៍៖ គេផ្សព្វផ្សាយថាគម្រោងរបស់គេនឹងមានធ្វើផ្សារ តារាងបាល់ទាត់ សួនលំហែកាយ អាងហែលទឹក ។ល។ តែធាតុពិត ពួកគេមិនធ្វើវាទេ គ្រាន់តែផ្សព្វផ្សាយដើម្បីទាក់ទាញ និងលក់គម្រោងរបស់គេអោយឆាប់ដាច់ប៉ុណ្ណោះ (ទោះយ៉ាងណា ក៏មានគម្រោងខ្លះគេធ្វើពិត តាមការផ្សព្វផ្សាយដែរ)។

៦) ព័ត៌មានមូលដ្ឋាន

មុននឹងទិញដីឡូតិ៍ណាមួយ វាចាំបាច់ណាស់ ដែលអ្នកមិនត្រូវមើលរំលង មេភូមិ ប្រជាពលរដ្ឋនៅក្បែរគម្រោង និងមេឃុំ ឬចៅសង្កាត់ ដើម្បីសាកសួរព័ត៌មានផ្សេងៗពីពួកគាត់លើគម្រោងនោះ និងសាកសួរពីប្រវត្តិម្ចាស់ គម្រោងអោយបានច្បាស់លាស់។

សរុបសេចក្តីមកគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដីឡូតិ៍ ពិតជាបានរួមចំណែកដល់ភាពរីកម្រើននៃវិស័យអចលទ្រព្យប៉ុន្តែគ្រាន់តែមាននៅចំណុចអសកម្មខ្លះ របស់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ ដីឡូតិ៍មួយចំនួនពាក់ព័ន្ធនឹងដំណើរការទិញលក់ វិជ្ជាជីវៈ ផ្លូវច្បាប់ និងទស្សនវិស័យទៅថ្ងៃអនាគតរបស់គម្រោង។

អត្ថបទ៖ ដារ៉ូ